基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金REITs實施現(xiàn)狀分析

邱長軍、楚一鳴

近年來，中國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）快速發(fā)展，已成為盤活存量資產(chǎn)、拓寬權(quán)益融資渠道、激發(fā)市場活力的重要金融工具。自2020年試點啟動以來，一系列支持政策陸續(xù)出臺，推動REITs市場持續(xù)擴容與機制完善，為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的資本市場化退出提供了明確路徑。

2024年是REITs市場發(fā)展的關(guān)鍵一年，市場從試點階段正式轉(zhuǎn)入常態(tài)化發(fā)行階段。7月6日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》（發(fā)改投資〔2024〕1014號），文件作為頂層設(shè)計，明確市場化、法治化原則，將REITs適用范圍由傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施拓寬至租賃住房、水利設(shè)施、旅游景區(qū)等領(lǐng)域，并優(yōu)化申報推薦流程，建立健全風(fēng)險防控機制，為市場長期健康發(fā)展奠定了制度基礎(chǔ)。

2025年，政策進一步在“擴圍擴容”與“機制優(yōu)化”上雙線推進。9月12日，國家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報推薦工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2025〕782號），推動成熟資產(chǎn)加快申報，探索鐵路、文化旅游、養(yǎng)老設(shè)施等新型資產(chǎn)類別，并支持已上市REITs通過擴募做大做強。12月1日，國家發(fā)改委辦公廳印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，將商業(yè)辦公、城市更新及體育場館、高端酒店等消費基礎(chǔ)設(shè)施納入允許范圍。清單的發(fā)布標志著REITs資產(chǎn)類型認定向體系化、透明化邁出關(guān)鍵一步，進一步引導(dǎo)市場形成穩(wěn)定預(yù)期，提升項目申報的規(guī)范性和效率，為REITs市場長期健康、多元化發(fā)展奠定了清晰的制度基礎(chǔ)。

上述一系列文件的密集出臺與頂層設(shè)計的不斷完善，彰顯了國家推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展、充分發(fā)揮其在盤活存量與擴大有效投資動能方面作用的決心，深刻體現(xiàn)了金融服務(wù)實體經(jīng)濟、盤活存量資產(chǎn)的戰(zhàn)略意圖，為市場參與者描繪了清晰的發(fā)展前景。

一、REITs發(fā)行總體情況

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)庫信息整理，截至2025年12月25日，滬深交易所已成功發(fā)行上市79只公募REITs產(chǎn)品（不含擴募項目），底層資產(chǎn)涵蓋收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、數(shù)據(jù)中心、新能源、保障性租賃住房等11個行業(yè)類別，累計募集資金總額達2035億元，預(yù)計帶動相關(guān)新項目投資規(guī)模超過1萬億元。

二、REITs年度發(fā)行情況

自2021年6月首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品在滬深交易所成功上市以來，每年均有REITs產(chǎn)品發(fā)行上市，且自2024年項目常態(tài)化發(fā)行后，發(fā)行數(shù)量及規(guī)模相較于前三年均有較大幅度增長。

注：數(shù)據(jù)來源于Wind

從首發(fā)募集角度看，自2020年4月30日試點啟動以來，REITs發(fā)行增長迅速：

• l2021年：處于試點初期，行業(yè)與區(qū)域范圍有限，全年首發(fā)11單。
• l2022-2023年：政策將清潔能源、保障性租賃住房納入試點范圍，證監(jiān)會同步出臺擴募規(guī)則，市場穩(wěn)步擴容。
• l2024年：隨著1014號文發(fā)布，市場進入常態(tài)化發(fā)行階段，全年發(fā)行29單，創(chuàng)年度新高。
• l2025年：資產(chǎn)類型持續(xù)豐富，截至12月25日已發(fā)行21單。

三、行業(yè)分布特征

從發(fā)行數(shù)量上看，截至2025年12月25日，已累計發(fā)行涵蓋11類資產(chǎn)的79支REITs產(chǎn)品（不含擴募項目），各類資產(chǎn)發(fā)行數(shù)量呈現(xiàn)顯著差異。其中：產(chǎn)業(yè)園區(qū)類項目數(shù)量最多，共20單，占總體發(fā)行數(shù)量的25%；收費公路、消費基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流類、新能源、保障性租賃住房類項目是市場主力，五類項目合計發(fā)行數(shù)量占比超過68%；其他類型項目數(shù)量相對較少，其中數(shù)據(jù)中心類項目發(fā)行2單，而生物質(zhì)發(fā)電、水利、污水處理、市政供熱等行業(yè)目前均僅發(fā)行1單，顯示出REITs試點覆蓋范圍正逐步向多元領(lǐng)域延伸。

注：數(shù)據(jù)來源于Wind

從發(fā)行規(guī)模看，收費公路類項目占比最大，達到34%；產(chǎn)業(yè)園區(qū)和消費基礎(chǔ)設(shè)施緊隨其后，占比分別為16%和15%，前三類項目合計發(fā)行規(guī)模約1320億元，占總規(guī)模的65%。

注：數(shù)據(jù)來源于Wind

從單類型項目平均發(fā)行規(guī)模來看，收費公路類項目最高，平均項目規(guī)模達52.93億元；數(shù)據(jù)中心類項目次之，平均項目規(guī)模為34.63億元；消費基礎(chǔ)設(shè)施與新能源類項目平均項目規(guī)模分別為25.26億元和24.81億元，高于發(fā)行規(guī)模平均水平。

四、原始權(quán)益人結(jié)構(gòu)

原始權(quán)益人是指基礎(chǔ)設(shè)施項目的原所有權(quán)人及其一致行動人，在實踐中，單個REITs項目出現(xiàn)“多原始權(quán)益人”結(jié)構(gòu)，主要源于兩種模式：一是在發(fā)行前，將分散在不同主體手中的底層資產(chǎn)打包納入同一REITs，以此一次性做大規(guī)模并分散區(qū)域或行業(yè)風(fēng)險；二是在REITs上市后，通過擴募收購?fù)獠抠Y產(chǎn)，原資產(chǎn)出售方即成為該基金的“新增原始權(quán)益人”。截至2025年12月25日，已發(fā)行的79支REITs項目共涉及136家原始權(quán)益人，其中25支項目擁有2家及以上原始權(quán)益人，參與主體類型多元，涵蓋了央企、地方國企、民營企業(yè)、混合所有制企業(yè)及外資企業(yè)。

注：數(shù)據(jù)來源于Wind

在上述已發(fā)行的REITs項目中，原始權(quán)益人以央國企為主，合計占比達到72%，其中：地方國企占比最高，達到54%，主導(dǎo)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路等傳統(tǒng)領(lǐng)域項目，并廣泛參與倉儲物流、新能源、水利、消費基礎(chǔ)設(shè)施等多個行業(yè)；央企占比18%，主要為招商局、國家電投、華潤、中國電建、中國交建、中核集團等企業(yè)，涵蓋收費公路、產(chǎn)業(yè)園、保租房、新能源等領(lǐng)域。

民營企業(yè)和混合所有制企業(yè)也是基礎(chǔ)設(shè)施REITs的重要參與主體，尤其在消費基礎(chǔ)設(shè)施、新能源及數(shù)據(jù)中心等市場化程度較高的領(lǐng)域表現(xiàn)活躍。此外，部分外資企業(yè)也參與了相關(guān)項目。

五、在審項目最新動態(tài)

根據(jù)國家發(fā)展改革委投資司2025年11月11日的新聞發(fā)布會披露，發(fā)改委已累計向證監(jiān)會推薦基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目105個，其中22個項目尚未上市。截至2025年12月25日，滬深交易所數(shù)據(jù)顯示，處于已申報尚未發(fā)行階段的REITs項目共13個，覆蓋收費公路、新能源、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、市政設(shè)施、消費基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流、租賃住房等行業(yè)。此外，據(jù)公開信息顯示，港口、隧道等新型基礎(chǔ)設(shè)施項目已陸續(xù)啟動申報發(fā)行工作，標志著REITs試點范圍正持續(xù)拓展至更多資產(chǎn)類別。

六、基礎(chǔ)設(shè)施REITs實施意義

在“盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資”的戰(zhàn)略導(dǎo)向下，基礎(chǔ)設(shè)施REITs將沉淀資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動資本，推動“重資產(chǎn)”向“輕運營”轉(zhuǎn)型，已成為破解“短債長投”難題、提升公共服務(wù)供給質(zhì)量的關(guān)鍵金融支點。REITs通過將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為標準化、可交易的金融產(chǎn)品，打通“投資-運營-退出-再投資”閉環(huán)，有效拓寬了退出渠道及存量資產(chǎn)的盤活路徑。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs通過引入權(quán)益資金替代傳統(tǒng)債務(wù)，不僅優(yōu)化了企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，也推動引導(dǎo)回收資金重新投入新項目或存量升級，形成可持續(xù)的投資循環(huán)。對社會資本而言，REITs通過對接長期資產(chǎn)與長期資金，緩解“短債長投”期限錯配的矛盾，激活沉淀資產(chǎn)，助力財務(wù)報表改善與輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型；對政府而言，通過盤活存量資產(chǎn)實現(xiàn)資金回流，有助于緩解財政壓力支持新的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成可持續(xù)的投資循環(huán)。REITs發(fā)行還具有顯著的社會意義，如依托市場化機制倒逼運營提質(zhì)，推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資改革與公共服務(wù)提質(zhì)增效。

綜上，基礎(chǔ)設(shè)施REITs不僅是盤活存量的重要路徑，更是深化基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制改革、促進公共服務(wù)提質(zhì)增效的系統(tǒng)性創(chuàng)新工具。

大岳咨詢憑借在基礎(chǔ)設(shè)施投融資領(lǐng)域近30年的深厚積累，深度參與了“首鋼生物質(zhì)公募REITs”等項目發(fā)行，可為客戶提供覆蓋基礎(chǔ)設(shè)施REITs全生命周期的專業(yè)服務(wù)。在籌劃階段，協(xié)助進行資產(chǎn)篩選、合規(guī)診斷、現(xiàn)金流評估及規(guī)模測算，制定工作計劃及路徑，開展申報準備；在發(fā)行階段，提供專業(yè)稅務(wù)籌劃，協(xié)助設(shè)計優(yōu)化結(jié)構(gòu)以節(jié)約成本，配合構(gòu)建穩(wěn)健的現(xiàn)金流預(yù)測模型，并起草關(guān)鍵協(xié)議文件以完善治理架構(gòu)；在存續(xù)期，協(xié)助提前布局與培育擴募儲備項目，并支持建立符合REITs特點的持續(xù)運營管理、信息披露與投資者關(guān)系維護體系。